Kötelező az írásos szerződés
A mai napig gyakori jelenség, hogy a lakástulajdonos és bérlője csak szóban egyeznek meg, holott 2005. óta a törvény szerint nem érvényes a szóbeli megállapodás, kötelező írásba foglalni, kinek mi a kötelezettsége és feladata. „Elöljáróban érdemes leszögezni: amit a legtöbben albérletnek hívnak, az valójában bérlet, a kettőt nem szabad összekeverni. Albérletnek csak azt nevezzük, amikor a bérlő adja ki a lakás egy részét valaki másnak – mondja dr. Zsári Zsuzsanna ingatlanforgalmi szakjogász. – Vagyis nem albérleti, hanem bérleti szerződést kell írni.”
Ez mindkét fél érdeke, ez az egyetlen módja a későbbi viták elkerülésének, és annak, hogy a bíróság előtt érvényesíthessük a jogainkat. „Még a legjobb baráttal sem érdemes megkerülni az írást, hisz a szerződés soha nem a béke, hanem a háború idejére szól. Lehet, hogy elő se kell majd venni, de ha nincs, később már nem lehet pótolni. Ezért fontos egy minél pontosabb, részletező, mindenre kiterjedő szerződést kötni” – figyelmeztet a szakértő.
Ha a bérlő megszorul
A bérbeadó szabadon, ok nélkül bármikor felmondhatja a bérleti szerződést, de ekkor három hónapnál nem lehet kevesebb a felmondási idő. Más a helyzet, ha például a bérlő nem fizeti ki időben a lakbért, vagy elmarad a rezsiszámlákkal. Ha a szerződésben külön nem állapodtak meg, akkor a bérbeadón múlik, meddig vár, vagyis akár azonnal írhat egy felszólító levelet, amelyben köteles fizetési határidőt szabni bérlőjének, és figyelmeztetni a nemfizetés következményeire. Ha a kijelölt időpontig sem tud fizetni, úgy a tulajdonos nyolc napon belül felmondhatja a szerződést, de csak a következő hónap utolsó napjára.
„Ha a bérbeadó végül felmond, később hiába fizeti ki elmaradását a bérlő, ez már nem teszi érvénytelenné a felmondást, vagyis kb. másfél hónapja marad arra, hogy új lakás után nézzen – mondja az ingatlanjogász. – A bíróság persze figyelembe veheti, ha elvesztette az állását, és önhibáján kívül szorult meg, de neki is meg van kötve a keze. Ha a felmondás érvényes, nem tehet mást, köteleznie kell a bérlőt, hogy hagyja el a lakást.”
Mit tegyek, ha nem költözik ki?
Ha a felmondás ellenére sem költözik ki a bérlő, a bérbeadó semmi mást nem tehet, mint hogy bírósághoz fordul. Nincs joga sem zárat cserélni, sem erőszakkal kirakni a lakókat, hiszen ezzel birtokháborítást követ el. Amíg ugyanis nem születik meg a lakás kiürítését elrendelő jogerős ítélet, a bérlő az önkormányzat jegyzőjétől birtokvédelmet kérhet, aki pénzbírságot is kiszabhat a tulajra, ha nem hagy fel a „zaklatással”. Az évekig elhúzódható bírósági eljárás megelőzhető, ha a felek a bérleti szerződéskor a kiürítési kötelezettséget közjegyzői okiratba foglalják, hiszen az okiratra való hivatkozással azonnali végrehajtást kérhet a bérbeadó a bíróságtól, és nem kell végigjárnia a peres eljárás
minden állomását.
Mit tartalmazzon?
A bérleti szerződést általában a lakás tulajdonosa készíti el, de mindkét félnek érdemes előre átgondolni, majd megbeszélni, mi az, amit mindenképpen szeretnének kikötni és írásba foglalni.
A szerződés tartalmazza:
- A bérbeadó és a bérlő pontos adatait.
- A bérlet tárgyát: milyen címen található a lakás, hány négyzetméter, hány szobás.
- A bérleti díj pontos összegét, és azt, hogy a bérlő mikor és hogyan fizessen: a hónap hányadik napjáig, készpénzben vagy átutalással.
- Mit kell a bérlőnek a bérleti díjon felül fizetnie: közműszámlák, közös költség.
- A kaució összegét és azt, hogy a bérbeadó mire használhatja fel, és mikor köteles visszaadni.
- Mit vesz át a bérlő.
- A bérbeadó mikor ellenőrizheti a lakást.
- Miért és milyen határidővel mondhatják fel a szerződést.
Mire figyeljünk?
- Hosszú távú szerződésnél a bérbeadó kikötheti, hogy a hivatalos inflációs rátának megfelelően évente emelni fogja a lakbért. Ha ezt nem fektetik le előre, a bérlő később nem köteles beleegyezni.
- A bérbeadó az elmaradt bérleti díjra, a nem fizetett rezsiszámlákra és károkozás esetén használhatja fel, és kikötheti, hogy a bérlő később köteles pótolni a kaució felhasznált részét.
- Érdemes írásba foglalnia azt is, hogy bérlője nem lakhatja le a kauciót. Ha ezt megengedi, semmilyen biztosítéka nem marad az utolsó két hónapra, hisz a rezsiszámlák később jönnek ki, a bérlő viszont fizetés nélkül távozhat.
- Érdemes leltárszerűen felsorolni, milyen felszerelési tárgyak, bútorok vannak a lakásban, így később is egyértelmű lesz, mit kell visszaadnia a bérlőnek.
- A bérlő ezt nem tagadhatja meg, de érdemes kikötnie, hogy csakis akkor jelenhet meg nála a tulajdonos, ha őt erről előre értesíti.
- Ha a bérlő nem fizeti meg határidőre a lakbért, a tulaj már másnap felszólíthatja, utána pedig fel is mondhatja a szerződést. A bérlő azonban kikötheti, hány napos késedelem után mondhat fel neki a bérbeadó.
