Dr. Bakonyi Lilla ügyvéd szerint elővásárlási jog kétféleképpen jöhet létre: szerződéssel alapítják valaki javára – ez lehet társasházi alapító okirat vagy a tulajdonostársak közötti szerződés. A másik, amikor jogszabály alapján áll fenn. Ez utóbbi helyzet a gyakoribb, különösen a közös tulajdonban álló ingatlanok esetén.
„Semmis az olyan, például használati megosztásban vagy alapító okiratban írt rendelkezés, amely a közös tulajdonra kizárja a jogszabályban meghatározott elővásárlási jogot” – figyelmeztet az ügyvéd.
Részletesen tájékoztatni kell
A Polgári Törvénykönyv kimondja, ha elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonos el akarja adni az ingatlant, akkor „az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére”.
„Ebben a mondatban – ahogy az a jogban lenni szokott – minden szó lényeges. Nem kell engedélyt kérni az elővásárlásra jogosulttól az eladáshoz. A tulajdonos rendelkezhet a tulajdonával, csak a kapott ajánlatot közölnie kell a jogosulttal, és figyelmeztetnie kell, hogy ugyanazon feltételek mellett élhet elővásárlási jogával.
Nem elég a vételárat közölni, minden lényeges feltételt ismertetni kell, ami szükséges ahhoz, hogy a jogosult dönteni tudjon:
fontos például a vételár, a fizetési határidő, a birtokbaadás és a vevő személye” – mondja Dr. Bakonyi Lilla.
„ A jogosultat megfelelő határidővel fel kell hívni arra, hogy éljen elő-vásárlási jogával. Ha nem válaszol, akkor úgy tekintjük, hogy nem kívánt azzal élni. A földhivatal felé a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás során a felhívást, a postai tértivevényt vagy a lemondó nyilatkozatot csatolni kell.”
(Forrás: Adobe Stock)
Ezt olvastad már?
Azonos feltételek
Ha a tulajdonostárs alacsonyabb áron vagy hosszabb fizetési határidővel venné meg az ingatlant, vagy egyszerűen drágállja, vitatja az ajánlatot, az nem az elővásárlási jog megfelelő gyakorlása. Ilyenkor úgy kell tekinteni, hogy nem él elővásárlási jogával.
„Az eladót nem érheti nagy sérelem, mert ő meg fogja kapni ugyanazt a vételárat ugyanabban a határidőben. Az elővásárlásra jogosult nem szabhat más feltételeket” – magyarázza az ügyvéd.
Ha viszont az elővásárlásra jogosult él a jogával, akkor a korábbi ajánlattevő helyébe lép, tehát vele jön létre a szerződés. Utólag az eladó nem visszakozhat, hogy neki mégsem kívánja eladni az ingatlant.
Az elővásárlási jog megsértésével megkötött szerződés hatálytalan. A jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti az igényét, elfogadó nyilatkozat tételével és teljesítőképességének igazolásával.
A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.
Hogyan lehet kideríteni, kinek van elővásárlási joga egy ingatlanra?
De hogyan lehet kideríteni, hogy van-e elővásárlási jog egy ingatlanon? A közös tulajdon esetén jogszabály folytán áll fenn elővásárlási jog, látjuk, ha a tulajdoni lapon van tulajdonostárs.
„Alapító okiratot egyébként is mindig kérünk adásvételnél, ott is látjuk, ha van elővásárlási jog, illetve a társasházi törzslapra is be van jegyezve. Ahogy az is, ha műemlék az ingatlan – mert akkor is gondolnunk kell az elővásárlási jogra.”
Szakértőnk szerint érdemes ingatlanjogra szakosodott ügyvédet választani, mivel ilyenkor a szakember mindennek utána fog nézni, és amennyiben az ügyfél igényli, az elővásárlási joggal kapcsolatos értesítéseket és lemondó nyilatkozatokat is intézi.
Fotó: Adobe Stock
